买房投资是否划算的计算公式(正式版)
  J- e4 N; p, c8 H8 f作者：陈毅聪  2003-12-6 9:05:44  $ s2 t5 u- D, o, A6 |# p
出处：博客中国(Blogchina.com)  ) ~4 ]+ P" B6 E4 `1 x, Z) U/ m7 _
  7 U7 z2 H7 {" v/ p, ]( |
摘要：如果你的新房子，出租的月租金低于总房价的 0.5%，你贷款买房投资就会吃亏。例如：100万的房子，算上物业费，月租要有5100元；50万的房子，月租得有 2550元。
4 U5 h1 j  o$ O4 }4 M" Q' F一、假设： 4 \; E7 b5 [8 a4 y" R  u6 D" S+ f
1、50年后残值为原房价的40%，即是余下20年的国有土地使用权，仍由房主所有；2、房屋按国家规定能用50年；3、折现率不变，分别按6%、7%、5%进行计算，抵消通货膨胀影响，即，通货膨胀时租金上升，但折现率也会上升，两者相抵；考虑到贷款利率为5%以上，故折现率定为6%比较合理；4、假设房租不变，各个年度中，地价上涨导致的月租上升与房屋变旧导致的月租降价相抵消。5、为了保证能租出房，能有较好的租金，每隔10年进行一次装修或维修，一居在第10年花2万元。第20年、30年、40年均为3万元。如果不装修或维修，房子无法正常使用50年。
0 A. o& Z4 D, U9 R二、收支列表
$ P# Q5 \- ^3 Y( R4 M# D: `建筑面积 单价 房价 月租 月物业费 税费 装修 10年修 20年修 30年修 40年修 50年后残值 9 s. E) s1 c! c- V
一居：50 5000元 25万 1530元 30 1 4 2 3 3 3 10万元 ( }3 D9 }# t/ f- N8 v6 h
二居：100 5000元 50万 3060元 60 2 8 4 6 6 6 20万元 : E9 \$ S% V. A) g. A8 k9 V
三居：150 5000元 75万 4590元 90 3 12 6 9 9 9 30万元 / j; e6 C$ V0 u) g2 b% Z
三、计算结果：
" l2 S# a3 w; d2 Z: \  [) ?+ L折现率为6%时，房屋总价10万元，月租金500元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。
5 y/ `) `1 c) u: j; X5 l, x折现率为6%时，房屋总价15万元，月租金750元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。 9 t. P2 [. \& ]$ j% \: l
折现率为6%时，房屋总价20万元，月租金1000元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。
- i. h" t; [" r8 f. H折现率为6%时，房屋总价30万元，月租金1500元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。 ) K( W0 P+ b/ S  Y6 }9 w8 v
折现率为6%时，房屋总价40万元，月租金2000元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。
9 r* T: c' Y" L) m折现率为6%时，房屋总价50万元，月租金2500元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。
3 @" k, E& X; C0 Z7 i折现率为6%时，房屋总价60万元，月租金3000元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。 " }: `% W2 f$ \! ]/ e( p
折现率为6%时，房屋总价80万元，月租金4000元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。
: S, F+ E3 [2 A: `! `1 L四、总体结论：
  d) y' e' g5 h! q' r2 D8 `, L如果你的新房子，出租租金每月只为总房价的 0.5%，你贷款买房投资就会吃亏，还不如不投资；或者你可以考虑你租别人的房子。换言之，如果不考虑您或您家人对自有房屋的偏好的话，当租金低于房价的5%时，买房不如租房。
8 y5 `) H' I: c  l8 I, r6 c以我为例，我的房子月支出1000元，建筑面积约为50平方米，当地(四惠东的康家园小区)旧房二手价为4500元，房价为22.5万元。显然，我不应该买这个房子。因为，月租金1000元对应的房价应该低于20万元。 & k( x& `7 X* f; q* O& S/ V' l8 v
以我家附近的新房子(蓝T公寓、为例，一居租金扣除物业费后约为1500-1700元，建筑面积约为45-55平方米，每平方米5200-5500元的价格，总房价(算上税费与装修4万元)约为28-31万元。1500-1700元要求总房价必须低于26-29.5万元。显然，这也不是很划算。除非你的房子没有哪一个月是空的，即，随时都有承租人，否则，恐怕也没什么利润空间。而且，你得没有贷款。否则，贷款利率也在年息5%以上。
) g9 F6 n4 |% t9 @5 ]五、附：具体的计算示例，根据年金现值表、复利现值系数表等来计算。 : A' `# W4 ~! Z8 L- U
*当折现率为6%(即，你有一笔钱，你所要求的投资回报率) % X2 [. w! ^/ K* ]
一居 的现值 {(1530-30)*12}的固定年金按6%折现为 28.37万元 4 E& A2 b9 Z2 c- o3 U2 O3 H
再减去 各年维修费-1.2-0.93-0.52-0.3 共 2.95万元 再加上 50年后残值的折现值0.5 万元 & b% n3 s  J) b: o& T0 a
等于 25.92万元。眼前支出为30万元，显然，买房出租的人亏，他根本就没办法盈利。
0 [2 x. ?: Q1 P8 R: L/ g二居 的现值 51.84万元，眼前支出为60万元。显然，买房出租的人还是亏了。
/ F8 |( J* E' _# l& I, Q  z5 n三居 的现值 77.76万元，眼前支出为 90万元。显然，买房出租的人还是亏了。
& q( O; a2 ], F& ^5 z& [
' f& e: K: D( S) {8 W4 V2 ?*当折现率为5%(即，你有一笔钱，你所要求的投资回报率。这个折现率小于贷款利率，不现实) 8 E; `. f" z  q. h" S6 a) @3 P
一居 的现值 {(1530-30)*12}的固定年金按5%折现为 32.86万元 * D+ T7 T7 `5 K2 g) d% z
再减去 各年维修费-1.22-1.12-0.7-0.42 共 3.36万元 再加上 50年后残值的折现值0.8 万元 7 v5 F5 K" ?$ l6 c' b( E
等于 30.30万元。眼前支出为30万元，显然，买房出租的人基本上没盈利，持平。
1 X$ U4 L6 S0 \& v8 ?二居、三居同上。
( ~0 Z( h/ z0 g/ R5 x*当折现率为7%(即，你有一笔钱，你所要求的投资回报率。这个折现率小于贷款利率，不现实)
/ f. H0 J9 f% J  u' n; ]一居 的现值 {(1530-30)*12}的固定年金按7%折现为 24.84万元
* t6 i& v" N1 s再减去 各年维修费-1.01-0.77-0.4-0.2 共 2.38万元 再加上 50年后残值的折现值0.34 万元
+ J- p7 z9 L8 c, R7 i: d等于 22.80万元。眼前支出为30万元，显然，买房出租的人亏大了。 2 e. a6 R7 l$ O4 d4 b+ y
二居、三居同上。(完) : U: P+ N  F: S/ i6 F' w
+ [9 G5 x+ B! D# S" f  {6 v

9 I, O( x8 s  b1 J
？？？？？？？
- _4 s4 g4 a8 \5 i这是什么？？？？
& T: b, F" f) T& l2 F) y) x! T3 S

投资前的计算啊

我怎么早没有看到呀，等我以后有机会，我在算算，

这样算不是很实际,城市用地总是越来越少,房价总在上升,租金也在上升,不能因为眼前的租金没达到标准来衡量买房和租房的差别,武汉的房子升值空间还比较大,大家不妨好好把握机会,两年内武汉房子的均价应该超过3000,现在江浙一带连嘉兴,绍兴,舟山的房价都是三四千,投资房地产一年正常的受益在6%-8%,武汉现在的投资受益率应该超过10%.

你准备什么时候结婚啊？

400天内吧,主要在等房子,你呢?

我在等买房子的钱呢。呵呵。3 u4 ~4 y, o2 V- P  _* S
你的房子盖好了吗？

藜芦多大呢~好奇中............

好老好老好老了。咳，提起年纪伤心啊。

赶快嫁人吧：）

我买的房子明年九月才能交房,你应该在我前面

你们两个买的房子，是不是同一幢呢？觉得是

没看见我正在攒买房子的钱啊，怎么会是同一栋呢，笨蛋。

你攒钱干吗？找个老公不就行了？

靠天靠地靠老公都不如靠自己啊' N" }" y7 C# l: L
安全。

错了，这年头好男人比好女人多！